Mieterhöhungen treffen Mieter meist unvorbereitet und lösen viele Fragen aus, die sich beim ersten Lesen nicht gleich beantworten lassen. Ist die geforderte Miete rechtens? Wurden die Fristen eingehalten? Darf der Vermieter so oft erhöhen? Das Mietrecht gibt klare Vorgaben, sowohl für Mietverträge im Bestand als auch für laufende Anpassungen. Wer die Regeln kennt, kann eine Erhöhung sachlich prüfen und im Zweifelsfall auch nachvollziehbar reagieren.
Gesetzliche Grundlagen der Mieterhöhung
Die zentrale Vorschrift über die Mieterhöhung während der Laufzeit eines Vertrages findet sich in § 558 BGB. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und ist ausreichend zu begründen. Zu den Begründungsmitteln zählt das Gesetz u.a. den qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, Auskünfte aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten und mindestens drei Vergleichswohnungen. Zusätzlich zur klassischen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind noch weitere Erhöhungstatbestände denkbar. So kann der Vermieter nach § 559 BGB bei einer Modernisierung jährlich acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Bei Staffel- und Indexmieten (§§ 557a, 557b BGB) erfolgt die Anpassung nach vertraglich bestimmten Regeln; hier gelten andere Fristen und Prüfmaßstäbe.
Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete
Eine der wichtigsten Schranken ist die sog. Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens zwanzig Prozent steigen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben zahlreiche Länder die Grenze durch Rechtsverordnung auf fünfzehn Prozent herabgemindert. Diese Beschränkung gilt auch dann, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt noch nicht erreicht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus der Höhe der Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Vergleichbar heißt: gleiche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Die geforderte Miete diesen Maßstäben entsprechend prüfen kann, wer die Wohnung nach diesen fünf Kriterien einordnet und die Werte aus dem örtlichen Mietspiegel dafür heranzieht.
Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist von Gesetzes wegen vermutungsbegründend. Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt und von der Gemeinde sowie von den Vertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt werden und ist alle zwei Jahre nach der Marktentwicklung zu berichtigen. Ein einfacher Mietspiegel ist dagegen nur ein Anhaltspunkt und ist in Streitfällen leichter angreifbar.
Formelle Erfordernisse des Erhöhungsverlangens
Selbst inhaltlich richtige Erhöhungen können unwirksam sein, wenn die Form nicht stimmt. Das Verlangen muss in Textform dem Mieter zugehen, die vermietete Wohnung genügend kennzeichnen, den neuen Mietbetrag oder den Erhöhungsbetrag ausweisen und die Begründung für den Mieter begreiflich machen. Die Begründung mit dem Mietspiegel erfordert innerhalb welcher der Mieter die Herleitung prüfen kann.
Nach Zugang des Erhöhungsverlangens beginnt die Überlegungsfrist. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter in den drei folgenden Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Eine Fristversäumung auf Vermieterseite zwingt zur Neubeantragung des Verfahrens.
Fehlerhäufigkeit und praktische Prüfpunkte
In der Praxis scheitern viele Mieterhöhungen an leicht zu vermeidenden Fehlern. Dazu gehören ungenügende Begründung, falsche Einordnung in das Mietspiegelraster, nichtbeachtete Kappungsgrenze, Zustimmung vor Ablauf der Jahresfrist. Ebenso wenig rechtfertigt die pauschale Behauptung, die Wohnung liege „im oberen Bereich“ einer Spanne, ohne nähere Erläuterung der maßgeblichen Ausstattungsmerkmale. Wer ein Erhöhungsschreiben erhält, sollte prüfen:
- ob die Miete mindest seit fünfzehn Monaten gleich geblieben sei
- ob die Kappungsgrenze über einen Dreijahreszeitraum getestet sei
- ob die Wohnung sich in den örtlichen Mietspiegel einordnen lasse, und zwar nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage
- ob die Begründung den formellen Anforderungen des § 558a BGB genügen
- ob die Zustimmungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats laufend sei
Bei begründetem Zweifel ist eine juristische Prüfung ratsam, etwa bei einer Mieterberatung oder einem Fachanwalt für Mietrecht. Eine Zustimmung sollte nicht aus Angst vor einer Verneinung erklärt werden, da sie später kaum widerrufbar ist. Umgekehrt ist der Mieter bei unbegründeter Verweigerung gerichtlich streitpflichtig, mit Kostenrisiko.
Besonderheiten in Gebieten mit Mietpreisbremse
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt findet die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB Anwendung, wenngleich es sich insoweit nur um Wiedervermietungsgeschäfte handelt. Die Mietpreisbremse wirkt sich mittelbar auf das gesamte Preisgefüge aus und damit auch auf die Datenbasis des Mietspiegels. Vermieter, die eine Erhöhung planen, sollten die aktuelle Landesverordnung prüfen, da sich die Gebietskulisse regelmäßig ändert. Für den Mieter gilt: Ein Blick in die Verordnungslage kann sich lohnen, bevor eine Erhöhung akzeptiert wird.
